La Consejería de Turismo, Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía ha publicado oficialmente el esperado decreto por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la comunidad autónoma y se faculta a los ayuntamientos a establecer limitaciones sobre las primeras, aunque deberán esperar para ello hasta el 22 de febrero de 2024, plazo estipulado en la norma para su entrada en vigor.
El Gobierno andaluz se hace eco en su decreto de la reciente sentencia del Tribunal Supremo sobre la prohibición del uso de los pisos para actividades económicas, como es su alquiler a los turistas, por parte de las comunidades de propietarios en los estatutos que regulen la convivencia en las mismas, ya que según el texto aprobado por la Junta no podrán ser viviendas de uso turístico:
a) Las viviendas sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones, de conformidad con lo dispuesto en su normativa específica.
b) Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico, de conformidad con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
c) Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio.
d) Las viviendas reconocidas en situación de ‟asimilado a fuera de ordenación”, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.
Los Ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, podrán establecer limitaciones proporcionadas a dicha razón, en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona. Dichas limitaciones deberán obedecer a criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se haya dado debida publicidad con anterioridad a su aplicación.
Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro horas.
Las personas o entidades explotadoras de estas viviendas podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio.
La persona o entidad explotadora de la vivienda de uso turístico no podrá contratar plazas que no pueda atender en las condiciones pactadas.
El servicio turístico deberá prestarse durante todo el año o durante periodos concretos dentro del mismo año, debiendo hacerlo constar en la declaración responsable prevista en el artículo 9. Sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.
Se presumirá que existe finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. En este sentido, se considerarán canales de oferta turística las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
A los efectos de este decreto, se entienden por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotación en la declaración responsable a que se refiere el artículo 9 del presente decreto.
En todo caso, se presumirá la administración y gestión del alojamiento cuando se desarrollen los principales servicios inherentes al hospedaje y, en particular, cuando se realicen las tareas de entrega de llaves, recepción de huéspedes, atención durante la estancia, conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento, limpieza a la entrada y salida o facturación.
En los supuestos de separación entre titularidad y explotación y cuando la titularidad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar, la empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias el título jurídico válido en Derecho que habilite para la explotación.
La persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable a la que se refiere el artículo 9 será la responsable ante la Administración y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio. La persona titular de la explotación deberá disponer de título jurídico habilitante para el ejercicio de la actividad.
CLASIFICACIÓN
Las viviendas de uso turístico se clasifican en dos grupos:
a) Completa. Pertenece al grupo completa la vivienda que se cede en su totalidad.
b) Por habitaciones. Pertenece al grupo por habitaciones la vivienda que no se cede en su totalidad, debiendo residir en ella la persona física titular de la explotación o la persona física propietaria o usufructuaria de la vivienda. En estos supuestos la persona que resida deberá estar empadronada en la vivienda.
La capacidad máxima de las viviendas vendrá limitada por lo previsto en el artículo 6. En todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso sea por habitaciones no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación, de las cuales dos deberán ser en camas que no sean literas. Se permitirán dos plazas convertibles en el salón de las viviendas en el grupo completa, que computarán para la capacidad máxima de la vivienda.
Deberán tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro. En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 m² o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.
Disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.
Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la Administración local o autonómica por razones de competencia exima de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica.
Disponer de refrigeración centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo, junio, julio y agosto.
Las personas titulares de la explotación estarán obligadas a:
a) Facilitar a las personas usuarias un número de atención telefónica durante las 24 horas del día para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
b) Realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias.
c) Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía a disposición de las personas usuarias y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
d) Informar a las personas usuarias de las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, las zonas de uso restringido, las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, las zonas del depósito de basuras en la vía pública, las pautas de respeto por el entorno urbano y de la normativa municipal en materia de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones. Deberá colocarse en la puerta de la vivienda un plano de evacuación, en caso de existir para la comunidad de vecinos del inmueble.
Solo será admisible una vivienda turística por cada referencia catastral, salvo en los casos en los que, de conformidad con la normativa vigente, se pueda acreditar la existencia de dos o más viviendas con una misma referencia catastral.
Deberán cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal. La inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía será comunicada con carácter inmediato por la Administración turística a los correspondientes Ayuntamientos.
La denominación viviendas con fines turísticos se cambia por viviendas de uso turístico.
RÉGIMEN TRANSITORIO
Las viviendas inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía que no cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 6.1, letras e), f) y g) y en los segundos párrafos de las letras a) y c) del anexo del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, dispondrán de un plazo de un año para cumplir con los mismos.
Las viviendas de uso turístico deberán comunicar en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto, los periodos de funcionamiento. En caso de no realizarse, se entenderá que el periodo de funcionamiento es el año completo.
Cuando las plazas inscritas no coincidan con lo establecido en los apartados b) y c) del artículo 6.1 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, las personas titulares de la explotación de las viviendas deberán declarar al Registro de Turismo de Andalucía, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto, el número que corresponda en función de la dimensión mínima construida y el número de baños disponibles.
Aquellas entidades que, en virtud de lo dispuesto en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, en la redacción dada por la presente norma, tengan la consideración de empresa explotadora, dispondrán del plazo de seis meses para la comunicación al Registro de Turismo de Andalucía del cambio en la titularidad de la explotación de la correspondiente vivienda de uso turístico.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:
a) Edificios/complejos. Pertenecen al grupo edificios/complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de ‟edificio de apartamentos turísticos” o ‟complejo de apartamentos turísticos” en el caso de varios edificios.
b) Conjuntos. Pertenecen al grupo conjunto aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico.
A efectos de lo establecido en el párrafo anterior, se entiende como grupo de inmuebles no contiguos aquel constituido por dos o más inmuebles situados dentro de una misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.
En el caso de que los apartamentos turísticos se ubiquen en diferentes inmuebles, deberá indicarse la localización exacta de cada uno de ellos en toda publicidad o canal de oferta turística y la recepción de las personas usuarias se realizará en uno de los inmuebles del establecimiento.
Los establecimientos de apartamentos turísticos podrán clasificarse en una o varias especialidades con base en la oferta de servicios destinada a la satisfacción de las necesidades específicas del colectivo al cual se enfocan, sus peculiaridades arquitectónicas, la orientación a un determinado producto o del segmento de población preferente al que va dirigido su establecimiento, tales como enológico, gastronómico, salud-wellness, boutique, hacienda, MICE, adulto, familiar, senior, single o LGTBI.
En ningún caso el establecimiento podrá incurrir en discriminación ni prohibición hacia los colectivos no preferentes.
Los establecimientos de apartamentos turísticos podrán disponer de un reglamento de régimen interior estableciendo normas de obligado cumplimiento para las personas usuarias durante su estancia.
Los establecimientos de apartamentos turísticos inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía que no cumplan con los requisitos establecidos en los Anexos I y II del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos en la redacción dada por la presente norma dispondrán de un plazo de un año para cumplir con los mismos.
